Aufgrund der Grundsteuerreform müssen Eigentümer von Häusern und Wohnungen, Erbpachtnehmer sowie alle Grundstücksinhaber, ob von Baugrund, Forst oder landwirtschaftlicher Fläche 2022 eine zusätzliche Grundsteuererklärung abgeben. Wir erklären, was es damit auf sich hat und wie Sie jetzt vorgehen müssen.

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Welche Angaben werden benötigt? Und wo finden man sie?

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Aktenzeichen

Das Aktenzeichen (beziehungsweise die Steuernummer für die Immobilie) findet man auf dem Grundsteuerbescheid (von 2022 oder früher) zur fraglichen Immobilie. Diesen erhalten Eigentümer einmal jährlich, jeweils zum 1. Januar, vom Fiskus zugeschickt. Bei einem Eigentümerwechsel verschickt die Steuerbehörde den Grundsteuerbescheid dem neuen Eigentümer nach der Grundbuchänderung.

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Daten aus dem Grundbuch

Flurnummer, Grundbuchblatt und Gemarkung des Grundstücks stehen im Grundbuchauszug. Auch die Besitzverhältnisse sind hier verzeichnet. Häufig liegt dieses Dokument dem Kaufvertrag bei.

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Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert bezeichnet den Durchschnittswert von Grundstücken einer Gemeinde. Innerhalb von Städten kann der Durchschnittswert je nach Lage variieren, daher sind viele Gebiete zusätzlich in Richtwertzonen eingeteilt. Ermittelt wird der Bodenrichtwert anhand tatsächlicher Immobilien-Verkäufe. Die Finanzämter haben Zugriff auf alle Bodenrichtwerte. Für viele Regionen sind die diese Daten öffentlich zugänglich über das Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) www.bodenrichtwerte-boris.de.

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Immobilien-Nutzung

Bei der Nutzung von Immobilien unterscheidet man zwischen Wohnen, Gewerbe und Mischform. Das Einfamilienhaus und die Eigentumswohnung fallen auch dann noch unter die Nutzungsform Wohnen, wenn Räumlichkeiten dauerhaft als Home-Office genutzt werden. Eine Mischform liegt vor, wenn eine Immobilie sowohl geschäftliche als auch private Räume umfasst. Z.B. eine Steuerkanzlei mit direktem Zugang zum privaten Teil des Hauses.

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Wohnfläche

Wohl dem, der vom Bauträger oder Architekten eine Wohnflächenberechnung vorliegen hat. Denn in der Grundsteuererklärung wird auch diese Information verlangt. Wer kein amtliches Dokument über die Abmessungen seiner Immobilie besitzt, muss zum Zollstock greifen und selber nachmessen. Anhand der Maße aller Wände lässt sich die Wohnfläche berechnen. Die Aufgabe ist aber nicht immer einfach, vor allem bei Räumen mit Vorsprüngen, die also nicht genau rechteckig sind. Besonders knifflig wird es bei Dachschrägen. Hier muss man sich an die Wohnflächenverordnung halten. Aber Achtung: Kellerräume, auch wenn sie als Wohnraum genutzt werden, Dachböden und Waschkeller zählen nicht zur Wohnfläche. Wenn in der Grundsteuererklärung nach Nutzfläche gefragt wird, brauchen Sie diese Räume nicht anzugeben. Denn der Gesetzgeber versteht unter Nutzfläche Verkaufsräume oder Werkstätten.

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Gebäudeart

Man unterscheidet zwischen Mehrfamilienhäusern, Ein- und Zweifamilienhäusern. Zweifamilienhäuser sind auf die Nutzung von zwei Familien ausgerichtet – die eine wohnt zum Beispiel im Obergeschoss, die andere im Erdgeschoss, man teilt sich den Hauseingang, und oft auch den Garten. Eine Sonderform des Zweifamilienhauses ist das Haus mit Einliegerwohnung. Das typische Reihenhaus und die Doppelhaushälfte gelten als Einfamilienhaus.

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Wohnungszahl und Fläche

Wer im Mehrfamilienhaus Eigentum besitzt, wird zusätzlich nach der Anzahl der Wohnungen und nach seinem Anteil an der Gesamtgröße von Haus und Grundstücks gefragt. Achtung: Erstreckt sich Ihre Wohnanlage und Ihre Eigentümergemeinschaft über mehrere Mehrfamilienhäuser? Maßgeblich für die Grundsteuererklärung ist dann die Gesamtzahl der Wohneinheiten in allen Häusern, die auf dem gemeinsamen Grundstück stehen. Bei größeren Wohnanlagen zeigt ein Blick in die Teilungserklärung, wie viele Wohnungen es gibt. Die Grundstücksfläche lässt sich im Grundbuch nachlesen. Der eigene Anteil an der Immobilie geht auch aus der Teilungserklärung hervor.

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Stellplatz und Garage

Wird nach dem Parkplatz fürs Auto gefragt, kann das eine Garage, ein Carport oder ein Stellplatz sein. Für die Grundsteuererklärung sind Carport und Stellplatz gleichzusetzen. In Mehrfamilienhäusern muss man den Stellplatz nur dann angeben, wenn er eindeutig der eigenen Wohneinheit per Grundbuch oder Teilungserklärung als Sondernutzungsfläche oder Sondereigentum zugeordnet ist.

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Baujahr

Für die Wertermittlung einer Immobilie ist das Baujahr entscheidend. Je jünger das Gebäude, um so mehr ist es wert – und um so höher die später fällige Grundsteuer. Das Baujahr entspricht meist der ersten Eintragung im Grundbuch. Wurde die Immobilie Kernsaniert, gilt das Datum der Sanierung als Baujahr. Eine Kernsanierung liegt dann vor, wenn das Gebäude durch umfangreiche Maßnahmen wieder in den Zustand eines Neubaus versetzt wurde. Dazu müssen aber zahlreiche Maßnahmen fast zeitgleich durchgeführt werden, unter anderem neues Dach inklusive Dämmung, neue Fassade inklusive Dämmung, neue Bäder, neue Böden, neue Fenster, neue Heizung. Wurden vergleichbare Maßnahmen über viele Jahre hinweg nacheinander durchgeführt, liegt per Definition keine Kernsanierung vor.

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Nettokaltmiete

Der Wert einer Immobilie hängt auch maßgeblich davon ab, wie viel Miete man als Eigentümer erzielen kann. Die Bundesländer, die nach dem Bundesmodell vorgehen und die neue Grundsteuer anhand des Immobilienwerts ermitteln, fragen daher nach der Nettokaltmiete. Für Vermieter unproblematisch, hier ist lediglich zu beachten, dass der Stichtag der Miethöhe der 1.1.2022 ist. Selbstnutzer müssen eine fiktive Nettokaltmiete angeben. Das geht nicht nach Pi mal Daumen, die Werte (je nach Immobilienart, Wohnfläche und Baujahr des Objekts) für die einzelnen Bundesländern stehen im Bewertungsgesetz (BewG) für Immobilien und zwar in der Anlage 39 zu § 249 BewG. https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/anlage_39.html